Вопросы технической инвентаризации и проверки характеристик недвижимого имущества

Согласно абзацу пятому пункта 32 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 марта 2015 г. № 11, при технической инвентаризации очередей строительства и (или) пусковых комплексов объекта недвижимости в строке «Примечание» технического паспорта (ведомости технических характеристик) на такой объект исходя из представленных заказчиком документов, содержащих сведения о выделении очередей строительства и (или) пусковых комплексов, указываются сведения об:

очередях строительства и (или) пусковых комплексах, сведения о которых содержатся в реестре характеристик недвижимого имущества;

общем количестве очередей строительства и (или) пусковых комплексов.

Примеры заполнения строки «Примечание»:

1-ая очередь строительства/пусковой комплекс (многоквартирный жилой дом по адресу: г. Минск, ул. Красная, 16) – по состоянию на 31.01.2018;

2-ая очередь строительства/пусковой комплекс (многоквартирный жилой дом по адресу: г. Минск, ул. Красная, 18) – по состоянию на 14.05.2022;

3-я очередь строительства/пусковой комплекс (жилая застройка в квартале улиц Красная-Советская дом № 4 по генплану);

4-ая очередь строительства/пусковой комплекс (жилая застройка в квартале улиц Красная-Советская дом № 3 по генплану);

5-ая очередь строительства/пусковой комплекс (жилая застройка в квартале улиц Красная-Советская дом № 2 по генплану);

6-ая очередь строительства/пусковой комплекс (жилая застройка в квартале улиц Красная-Советская дом № 1 по генплану).

или

1-ая очередь строительства/пусковой комплекс (секция № 1, квартиры 1-60) – по состоянию на 01.01.2017;

2-ая очередь строительства/пусковой комплекс (секции №№ 2, 3, квартиры 61-118) – по состоянию на 01.01.2020;

3-я очередь строительства/пусковой комплекс (секция № 4, квартиры 119-178);

4-я очередь строительства/пусковой комплекс (секции № 5-6, квартиры 179-296).

Назначение создаваемых объектов недвижимого имущества указывается на основании сведений реестра характеристик недвижимого имущества, в том числе технического паспорта на первоначальный объект в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. № 33.
Наименования создаваемых объектов недвижимого имущества в результате раздела, слияния капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, вычленения изолированных помещений из капитальных строений (зданий, сооружений) целесообразно указывать на основании решений их правообладателей при отсутствии противоречий назначению таких объектов (подпункт 5.2.8 пункта 5 Технического кодекса установившейся практики ТКП 255-2010 «Проекты раздела, слияния, капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, вычленения изолированных помещений из капитальных строений (зданий, сооружений). Требования к составлению», пунктов 39, 44 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу от 24 марта 2015 г. № 11).

В инвентарное дело на объект технической инвентаризации помещаются материалы, составленные при проведении работ по технической инвентаризации и (или) проверке характеристик (результаты измерений, расчеты и тд.), а также предоставленные заказчиком для их проведения.
Согласно действующему законодательству ознакомление с материалами инвентарных дел, в том числе собственников объектов недвижимого имущества, а также предоставление копии (фотокопии) материалов инвентарного дела путем фотографирования его страниц не представляется возможным.
Вместе с тем, сведения о технических характеристиках объектов недвижимого имущества в порядке, установленном Инструкцией № 11, предоставляются в виде выписок из реестра характеристик, итоговых технических документов и (или) приложений к ним, дубликатов технических паспортов или ведомостей технических характеристик, а также в виде информации, требующей специальной обработки и анализа сведений и документов реестра характеристик недвижимого имущества.

Согласно техническому кодексу установившейся практики
255-2010 (03150) «Проекты раздела, слияния капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, вычленения изолированных помещений из капитальных строений (зданий, сооружений)», утвержденному приказом Государственного комитета
по имуществу Республики Беларусь от 6 сентября 2010 г. № 300, в результате вычленения не может быть создано изолированное помещение, целиком состоящее из вспомогательных помещений.
Законодательством установлено, что вспомогательными являются помещения, расположенные в капитальном строении вне изолированных помещений и предназначенные для обеспечения эксплуатации капитального строения.
В случае, если такие помещения предназначены для обеспечения эксплуатации не только капитального строения, в котором они расположены, но и иных капитальных строений, то, с учетом норм технического кодекса установившейся практики, такие помещения не относятся к вспомогательным, а значит изолированное помещение, состоящее из таких помещений, может быть вычленено из капитального строения. Например, из трансформаторной подстанции, если она обслуживает несколько капитальных строений, может быть вычленено изолированное помещение, целиком состоящее из вспомогательных помещений.

В случаях установления в многоквартирных жилых домах отсутствия при технической инвентаризации зашивки мест прохождения инженерных коммуникаций (те самые трубы в санузле), когда эта зашивка предусмотрена проектной документацией, решение о виде итогового технического документа на многоквартирный жилой дом будет приниматься организацией по государственной регистрации на основании ответа исполкома на запрос о допустимости отступлений от проектной документации.
Таким образом, если в проектной документации наличие зашивок мест прохождения инженерных коммуникаций предусмотрено проектной документацией и на момент проведения технической инвентаризации жилого дома они отсутствуют, то в итоговом техническом документе они не будут отражены, следовательно, площадь мест прохождения инженерных коммуникаций войдет в площадь жилого помещения.
Информируем, также что места прохождения инженерных коммуникаций, образуемые за счет различного расположения конструктивных элементов многоквартирного жилого дома (стен, перегородок и т.д.), не являются нишами и в соответствии с нормами законодательства включаются в площадь помещений. 

Общежития могут быть зарегистрированы в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним как капитальные строения (в случае, если общежитие занимает весь объем здания) либо как на изолированные помещения (в случае, если кроме общежития в здании имеются изолированные помещения, имеющие другое назначение).
Согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь помещения (ячейки, комнаты, блоки) общежитий не рассматриваются как изолированные жилые помещения, в которых непосредственно проживают граждане и не подлежат государственной регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества.
Таким образом, составление технических паспортов на помещения (ячейки, комнаты, блоки) общежитий, в которых непосредственно проживают граждане, является нецелесообразным.

При потере итогового технического документа Вы можете обратиться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для составления итогового технического документа без проведения работ в соответствии с пунктом 86 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 марта 2015 г. № 11

При сносе объекта недвижимого имущества необходимо обратиться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения указанного объекта для составления акта гибели (уничтожения) объекта в соответствии с пунктом 182 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 марта 2015 г. № 11

Фотографирование территории объекта (при ее наличии), объекта технической инвентаризации и входящих в состав объекта технической инвентаризации составных элементов и принадлежностей (при их наличии) включается в состав полевых работ в соответствии с подпунктом 104.1 пункта 104 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 марта 2015 г. № 11

Документы, являющиеся основанием для определения назначения объекта недвижимого имущества указаны в пункте 39 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 марта 2015 г. № 11

Перечень документов, предоставляемых для проведения работ по технической инвентаризации и проверке характеристик для юридических лиц указан в пунктах 12, 13 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 марта 2015 г. № 11

Перечень документов, предоставляемых для проведения работ по технической инвентаризации и проверке характеристик для юридических лиц указан в пунктах 14, 15 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 марта 2015 г. № 11

Техническая инвентаризация и проверка характеристик недвижимого имущества проводятся республиканской или территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту расположения объекта недвижимого имущества.

Согласно абзацу второму пункта 3 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24 марта 2015 г. № 11, техническая инвентаризация и проверка характеристик недвижимого имущества проводятся в отношении: капитальных строений (зданий, сооружений), за исключением капитальных строений, которые в результате деятельности человека, износа, пожара, других стихийных бедствий или иного вредного воздействия находятся в аварийном состоянии либо грозят обвалом и (или) в которых отсутствуют конструктивные элементы, без наличия которых невозможно провести измерения, необходимые для составления планов и определения технических характеристик (площадей, объемов и других характеристик) капитальных строений (далее - разрушенное (поврежденное) капитальное строение); незавершенных законсервированных капитальных строений; изолированных помещений, в том числе жилых; машино-мест. Объектом технической инвентаризации может также являться незавершенное незаконсервированное капитальное строение.