Сделки с иностранными гражданами

В последние два года на рынке квартир Минска наблюдается снижение активности сделок на фоне устойчивого повышения цены квадратного метра. В этой связи закономерно возникает вопрос: влияют ли иностранные покупатели на формирование текущего ценового уровня в столице? Ответ на него требует анализа структуры спроса, доли нерезидентов в общем количестве сделок и их предпочтений.

На протяжении 2022-2024 годов участниками сделок с квартирами в абсолютном большинстве выступали граждане Беларуси, однако вклад в активность рынка жилья также внесли и нерезиденты (иностранцы, лица без гражданства, а также юридические лица). Доля сделок купли-продажи, где покупателями выступали нерезиденты, как в целом по стране, так и в столице находилась на стабильном уровне – около 5% от общего количества.

Для объективного анализа изменилась ли ситуация и формирования корректных выводов необходимо учитывать все факторы, которые могли оказать влияние на изменение показателей.

Так, правовой режим совместной собственности супругов претерпел существенные изменения с точки зрения формального учета и прозрачности сделок с учетом изменений в законодательстве о государственной регистрации недвижимости, вступивших в силу в 2025 году.

Ключевой новацией являлось закрепление на уровне Закона требования об обязательном указании в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним фамилии, имени и отчества обоих супругов при регистрации права общей совместной собственности, что исключает возможность сокрытия факта нахождения недвижимости в совместной собственности и снижает транзакционные издержки при совершении сделок.

С третьего квартала 2025 года возросло количество сделок, в которых квартиры оформлены в совместную долевую собственность

Если в 2024 году количество таких сделок в среднем в квартал составляло менее 3% от общего количества, то в 2025 году уже 30%, а в первом квартале 2026 выросло до 50%.

Период анализа	Среднеквартальное количество проданных квартир	Среднеквартальное количество квартир, приобретенных в совместную долевую собственность	Доля квартир, приобретенных в совместную долевую собственность
2024	4 848	113	2,3%
2025	3 850	1 159	30,1%
1 кв. 2026	2 841	1 431	50,4%

Таким образом можно отметить, что в 2026 году половина квартир приобретается супругами в браке.

В первом квартале 2026 года было продано 2,8 тыс. квартир:

Итого с участием граждан Республики Беларусь было приобретено 2,7 тысячи квартир или 94,4% от общего количества. Как мы видим статистика 2022-2024 подтверждается данными 1 квартала 2026.

Что же касается 1-го квартала 2024 и 2025гг., то данный показатель составлял 95,7% и 95,3% соответственно. То есть, с учетом сравнительной динамики всех кварталов можно отметить, что доля колеблется в диапазоне 94-96% и снижение в первом квартале составило менее 1%.

В 1-м квартале 2026 в абсолютном большинство среди нерезидентов оказались граждане Российской Федерации (60%), далее со значительным отрывом и долей менее 5% следуют представители таких стран, как Литва, Китай и Украина. Но такую статистку правильнее смотреть в разрезе года.

Анализ характеристик приобретаемых квартир показал, что данный тип покупателей предпочитает современные квартиры в новых микрорайонах с комплексной застройкой. В 1-м квартале 2026 г. 40% всех приобретенных квартир были расположены в микрорайонах Минск-Мир, Сухарево, Лебяжий, Либкхнехта, Маяк Минска.

За полный 2025 год доля граждан России составила также около 60%, далее со значительным отрывом и долей 5% следуют Китай и Украина, чуть более 2% покупателей из Литвы, Латвии, Турции, Казахстана и Израиля.

В среднем за 2024-2026 годы количество приобретаемых квартир с участием граждан Российской Федерации стабильно находится в диапазоне 140-145 квартир в квартал. А их доля в общем объеме сделок варьируется в зависимости от общего снижения или роста активности на рынке. В динамике покупки квартир нерезидентами сохраняется сезонность, в первом квартале количество сделок обычно ниже.

Квартиры в Минске в 2024-2026 годах приобретали представители 65 стран. Среди них – не только страны ближнего и дальнего зарубежья, но и экзотические: например, Эль-Сальвадор, Кабо-Верде и Гренада.