Рынок коммерческой недвижимости
Если на рынке квартир Минска после пикового 2024 года наблюдалось снижение активности, то в сегменте коммерческой недвижимости активность 2024 и 2025 гг. оставалась на высоком уровне – 925 сделок в год суммарно. При этом на рынке происходят структурные изменения, инвестиции перетекают между сегментами, а регионы уверенно обогнали столицу по денежному обороту в торговом сегменте. Аналитики Национального кадастрового агентства изучили, как перераспределялись доли рынка и где по итогам года зафиксированы рекордные цены.
Минск
В последние два года рынок коммерческой недвижимости демонстрировал восстановление. Это видно как по активности рынка, так и по ценовым тенденциям. Торговая и офисная недвижимость в Минске остаются безусловными лидерами по числу сделок, формируя основу рынка коммерческой недвижимости.
На протяжении последних пяти лет офисный и торговый сегменты попеременно преобладали в структуре денежного оборота, и 2025 год не стал исключением.
Однако ценовая динамика в этих сегментах складывалась по-разному.
Средняя цена сделок с торговыми объектами стабильно росла на протяжении года, чему способствовало увеличение доли более дорогого сегмента – стрит-ритейла в новых жилых районах. Он представлен магазинами на первых этажах крупных ЖК и имеет свои особенности: высокая концентрация объектов в одной локации, цены и ставки, приближающиеся к классическому стрит-ритейлу. В Минске к таким объектам относятся магазины в ЖК «Минск Мир» и «Маяк Минска».
Офисная недвижимость для анализа рассматривается в разрезе классов (A, B1, B2, C, D, E). Класс В1 перешел в стадию оживления: за 2025 год продано 16 офисов в БЦ этого класса (ранее по 8-11 объектов в год). Самой дорогой за 1 кв. м сделкой в 2025 году стала продажа офиса на пер. Веснинка, 16 – МФК «Helen&Valery Plaza», цена превысила 5 000 USD/кв.м.
Выросла цена офисов класса D, расположенных на первых этажах жилых домов. Средняя цена сделок превысила 1 000 USD/кв. м еще в 2023 году, что совпадает с началом продолжительного роста цен на рынке квартир. С тех пор средняя цена офисов класса D колеблется в узком диапазоне.
Цены в офисах классов В2 и С оставались стабильными на протяжении года.
Складская недвижимость по праву может считаться эталоном стабильности: активность в этом сегменте на протяжении последних 5 лет сохраняется на одном уровне – 80-90 сделок в год, а в ценах за этот период наблюдается плавное повышение без резких скачков. Производственная недвижимость также характеризуется ценовой стабильностью, однако количество сделок здесь почти в два раза ниже, чем в складском сегменте, и составляет порядка 30-40 в год.
Города Республики Беларусь
Анализ рынка коммерческой недвижимости в городах страны, проводимый специалистами Национального кадастрового агентства, основывается на кластерном анализе[1] – объединении населенных пунктов в однородные группы (кластеры) по схожим экономическим, социальным, юридическим, административным, физическим и другим характеристикам. Такой подход позволяет отслеживать тенденции даже на территориях
с неактивным рынком.
[1] Кластерный анализ рынка общественно-деловой недвижимости
Кластерный анализ рынка производственно-складской недвижимости
Самый активный сегмент в регионах – торговая недвижимость.
В кластере В (областные центры, а также г. Солигорск, г. Заславль, г. Фаниполь и г.п. Мачулищи) на нее пришлось почти 80% денежного объема в 2025 году (см. диаграмму). Крупнейшие сделки года совершены в г. Бресте, г. Гомеле и г. Гродно, благодаря чему годовой денежный объем всех городов кластера достиг 100 млн USD – это почти в 3 раза выше среднегодового уровня последних лет. Для сравнения в г. Минске этот показатель в 2025 году составил 72 млн USD.
Аналогичная ситуация сложилась в кластере C, объединяющем крупнейшие города страны (г. Бобруйск, г. Барановичи, г. Борисов, г. Пинск и другие). Денежный объем здесь в несколько раз превысил годовые значения предыдущих лет – 57,9 млн USD. Рост обеспечили как увеличение количества сделок (с 60 в 2023-2024 гг. до 100 в 2025 году), так и 2 крупные сделки, каждая из которых превысила 10 млн USD.
В обоих кластерах средняя цена сделок достигла рекордных отметок, однако темп роста отличается. За 2025 год цена в каждом областном центре изменилась в пределах 3%, а в кластере С рост более заметный – 8% за год.
Для офисной недвижимости в городах страны характерно снижение активности. В кластере В за 2025 год совершена 151 сделка (-13% к 2024 году). Сокращение количества сделок сопровождалось снижением денежного и площадного объемов (-27% и -50% соответственно к 2024 году). На это также повлияло изменение структуры объектов сделок: выросла доля небольших офисов до 100 кв.м. На фоне снижения активности цены сделок выросли во всех областных центрах от 4 до 11% за год. Наиболее заметный рост отмечен в г. Гродно (+11%), где цены на офисы классов С и D достигли рекордного уровня, превысив 700 USD/кв.м.
Вслед за кластером B количество сделок снизилось и в кластере C: 54 сделки за 2025 год, тогда как среднее – 72 сделки ежегодно. Это отразилось на объемах рынка: они на минимальных уровнях за 5 лет. Средние цены сделок с офисами классов С и D при этом не меняются последние 2 года.
Обращает на себя внимание и кластер D необычным случаем. Офисные помещения на первых этажах жилого дома «Dream House» в г. Кобрине на улице Интернациональной, 99, продавались по цене столичных офисов класса D, а это в 3 раза выше средней по кластеру.
С производственно-складскими объектами в кластере В (областные центры, г. Заславль и г. Фаниполь) совершено 137 сделок, это ниже среднего уровня в 180 сделок. Среди областных городов минимальное количество сделок совершено в г. Гродно, при этом по площадному объему город стал лидером, а по денежному уступил только Бресту. Средние цены сделок за год изменились от -1% в г. Гродно и г. Витебске до +4% в г. Могилеве.
Количество сделок снизилось также и в кластере C. Денежный объем при этом превысил среднегодовое значение, что связано с продажей в 2025 году винного цеха на сумму 2,5 млн USD. Данная сделка составила 20% годового денежного оборота.
В кластере C средняя цена не подвержена значительным колебаниям последние 5 лет и варьируется в узком ценовом диапазоне около 70 USD/кв.м. Самым дорогим объектом по цене 1 кв. м в кластере стал склад площадью 591,3 кв. м, проданный в г. Жодино за 483 USD/кв.м.
С полными версиями обзоров и другими аналитическими исследованиями можно ознакомиться на аналитическом портале analytics.nca.by в разделе «Коммерческая аналитика».
[1] Кластерный анализ рынка общественно-деловой недвижимости
Кластерный анализ рынка производственно-складской недвижимости